Croatia property Sales logotip

Često postavljena pitanja

Početna Često postavljena pitanja
1. Što je OIB?

OIB je osobni identifikacijski broj koji se izdaje svima koji ulaze u hrvatski financijski sustav. To uključuje otvaranje bankovnog računa ili osnivanje tvrtke, kao i kupovinu nekretnine u Hrvatskoj. OIB izdaje lokalna porezna uprava. Odvjetnik kupca će zatražiti izdavanje OIB-a prije same kupoprodaje.

Više o ovome možete pročitati ovdje: http://www.porezna-uprava.hr/en/Pages/PIN.aspx

2. Što je porez na promet nekretnina?

Porez na promet nekretnina prilikom kupnje iznosi 3% (od 1.1.2019.). Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Plaćanje poreza na promet nekretnina je obveza kupca, a plaća se kada se završi kupoprodajni proces, odnosno kada ured porezne uprave donese tj. pošalje Rješenje o plaćanju poreza kupcu. Sama naplata ovog poreza ponekad može potrajati nekoliko mjeseci, ali ni u kojem slučaju ne utječe na ostvarivanje vlasništva novog kupca.

3. Plaća li se uvijek porez na promet nekretnina?

Postoje slučajevi u kojima kupac ne plaća ovaj porez. To su slučajevi kada nekretninu prodaje tvrtka koja je u sustavu PDV-a. Tvrtka tada mora izdati račun koji pokazuje da je PDV uključen u cijenu nekretnine, te u tom slučaju nema dvostrukog oporezivanja. To je obično slučaj sa stanovima i kućama u novogradnji.

4. Mogu li strani državljani kupovati i posjedovati nekretnine u Hrvatskoj?

Svi strani državljani iz EU zemalja mogu bez ograničenja kupovati i posjedovati nekretnine u Hrvatskoj pod uvjetom da se nekretnina nalazi unutar građevinske zone.

Građani trećih zemalja (izvan EU) mogu kupovati nekretnine pod istim uvjetima kao i građani EU, ali uz uvjet da prethodno ishode suglasnost Ministarstva pravosuđa na kupoprodajni ugovor,  pod uvjetom da njihova domicilna država ima sklopljen ugovor o uzajamnosti (reciprocitet) između Republike Hrvatske i dotične države. Najnoviji popis zemalja s kojima Republika Hrvatska ima sklopljen ugovor o uzajamnosti možete pronaći ovdje:

https://mpu.gov.hr/stjecanje-prava-vlasnistva-stranih-osoba/informacije-o-uzajamnosti-u-stjecanju-prava-vlasnistva-nekretnina-izmedju-republike-hrvatske-i-drzava-izvan-europske-unije-te-svicarske-konfederacije/6186

Stranim državljanima (EU i treće zemlje) nije dozvoljena kupnja poljoprivrednog zemljišta u RH kao fizičkim osobama.  Takva zemljišta strani državljanimogu kupiti samo ukoliko u Hrvatskoj osnuju tvrtku, tj. društvo s ograničenom odgovornošću (doo). Hrvatska tvrtka potom može bez ikakvih ograničenja stjecati (odnosno kupovati) i zemljišta koja se nalaze izvan građevinske zone.

Ovdje pročitajte kako osnovati tvrtku u RH: http://www.hitro.hr/Default.aspx?sec=43

5. Postoji li ‘porez na kapitalnu dobit’ prilikom prodaje nekretnine u Hrvatskoj?

U principu, u RH postoji porez na kapitalnu dobit i obračunava se u slučajevima kada se nekretnina proda u roku od dvije godine od dana stjecanja iste. Osnovica za obračun poreza na dobit je razlika između prodajne i nabavne (kupovne) cijene nekretnine, a porez se obračunava po stopi od 24%.

Ukoliko se nekretnina proda nakon isteka vremena od dvije godine od dana stjecanja nekretnine, nema poreza na kapitalnu dobit. Također i u slučaju kada vlasnik trajno stanuje (ima prijavljeno prebivalište) u predmetnoj nekretnini, porez na kapitalnu dobit neće se primjenjivati ni u slučaju prodaje nekretnine i prije isteka perioda od 2 godine.

Nadalje, porez na kapitalnu dobit obračunava se i u slučajevima kada prodavatelj otuđi (odnosno proda) tri ili više nekretnina u roku od pet godina.

Napominjemo da se za tvrtke koje prodaju nekretninu primjenjuju različita porezna pravila.

Za više informacija kontaktirajte nas i mi ćemo vas povezati s relevantnim poreznim i računovodstvenim stručnjacima.

6. Trebam li unajmiti odvjetnika prilikom kupnje nekretnine u Hrvatskoj?

Da. To je vrlo bitna stavka u kupoprodajnom procesu. Odvjetnik bi trebao biti neovisan i imati iskustva u zemljišno knjižnim predmetima, te potrebno  iskustvo u vođenju kupoprodajnih postupaka. Nužno je da kao kupac dobijete neovisan i ispravan pravni savjet, te da vaši interesi budu pravilno zastupljeni.

Klijenti moraju imati potpunu i neovisnu pravnu zaštitu prilikom kupnje. Vi možete odabrati odvjetnika kojeg želite, a ako želite mi Vam možemo preporučiti nekoliko kvalitetnih i iskusnih odvjetnika.

7. Da li u Hrvatskoj postoje zaštićeni računi sa posebnom namjenom ('escrow' računi)?

Da. Odvjetnici, javni bilježnici i banke koriste račune sa posebnom namjenom - 'escrow' račune. Ukoliko je to potrebno, uplate se mogu izvršiti na odvjetnikov 'escrow' račun. Uloga 'escrow' računa je zaštita.

Ukoliko kupujete nekretninu, 'escrow' račun predstavlja sigurnost dok prodavatelj ne ispuni sve obveze predviđene kupoprodajnim ugovorom. Ako ste prodavatelj, nekretnina koju prodajete neće postati tuđe vlasništvo dok vam se ne isplati novac utvrđen kupoprodajnim ugovorom. Zahvaljujući  'escrow' računu, zaštićeni ste u kojoj god ulozi da se nalazite. Slobodno nam se javite za više informacija o ovom pitanju.

8. Možemo li odmah preuzeti posjed svoje nekretnine u Hrvatskoj?

Kupac može ući u posjed nekretnine čim se ispune sljedeći uvjeti:

1. Konačni kupoprodajni ugovor potpisan od strane kupca i prodavatelja (potpis ovjeren kod javnog bilježnika).
2. Kupoprodajna cijena plaćena u cijelosti.
3. Prodavatelj je potpisao potvrdu o primitku novca, takozvanu "Clausulu Intabulandi".

Naravno, stranke ugovorno mogu dogovoriti i drugačije uvjete za stjecanje posjeda nekretnine.

9. Da li je moguća kupnja nekretnine u RH putem kredita?

Da. Ali to je opcija koja se rijetko koristi od strane stranih državljanina (nerezidenata) kao kupaca nekretnina u Hrvatskoj. U RH za sada samo jedna banka nudi mogućnost kredita za kupnju nekretnine  nerezidentima, i to sa izrazito visokom kamatnom stopom, što je obično razlog zašto se kupci nerezidentni  ne odlučuju često za kupnju nekretnine u RH putem kredita banke u RH. Kupci rezidenti u puno većem broju koriste uslugu kreditiranja banaka kod kupnje nekretnine u RH.

10. Je li jednostavno prenijeti režijske račune za nekretninu na moje ime?

Da. Ovo je postupak koji se obavlja nakon što postanete vlasnik nekretnine. Naši agenti će vam pomoći u ovom procesu. Prodavatelj je dužan podmiriti sve obveze i plaćanja svih režijskih troškova do dana kada je potpisan konačni ugovor o kupnji.

11. Koliki je godišnji porez na nekretnine u Hrvatskoj?

U Hrvatskoj sve „nekretnine za odmor“ podliježu plaćanju godišnjeg poreza na nekretnine. Iznos poreza propisuje tijelo lokalne samouprave i on može varirati od 5 kuna do 15 kuna/m2 godišnje ovisno o području na kojem se nalazi nekretnina. Godišnji porez na nekretnine primjenjuje se samo na nekretnine koje se koriste kao kuće za odmor. Ako je vlasnik nekretnine prijavio prebivalište u toj nekretnini, u tom slučaju će vlasnik nekretnine biti oslobođen plaćanja ovog poreza.

Više o ovome: https://www.porezna-uprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/porez_kuce_za_odmor.aspx 

12. Da li je sada pravo vrijeme za ulaganje na hrvatsko tržište nekretnina?

Da. Bilo da želite kupiti nekretninu u kojoj ćete uživati na obalama Jadrana, ili želite ući u posao turističkog iznajmljivanja, Hrvatska je idealna destinacija za vas.

13. Koja je stopa PDV-a u Hrvatskoj?

Trenutna stopa PDV-a u Hrvatskoj iznosi 25%.

14. Što rade javni bilježnici?

Uloga javnog bilježnika u kupoprodajnom procesu je provjera da su svi dokumenti koji su uključeni u imovinsku transakciju valjani i legalni, što transakciju čini pravno valjanom. Javni bilježnik mora svjedočiti potpisu prodavatelja na konačni kupoprodajni ugovor. Bez javnobilježničke ovjere potpisa prodavatelja , ugovor nije pravno valjan. Potpis kupca na konačnom ugovoru ne treba biti ovjeren od strane javnog bilježnika.

15. Je li moguće zaključiti ugovor o kupoprodaji nekretnine u odsutnosti tj. izvan Hrvatske?

Da. Kupoprodajni ugovor se može zaključiti iz inozemstva.

Javni bilježnici dužni su ovjeriti potpis prodavatelja na kupoprodajnom ugovoru, ali ne postoji zakonska obveza ovjere potpisa od strane kupca nekretnine. Kupac je dužan samo vlastoručno potpisati kupoprodajni ugovor i potom ga može poslati preporučenom poštom u Hrvatsku (odvjetniku angažiranom od strane kupca ili našoj agenciji). Nakon što potpisani kupoprodajni ugovor stigne u Hrvatsku, organizirati ćemo da prodavatelj pristupi ovjeri istog ugovora kod javnog bilježnika, čime je ugovor zaključen i u potpunosti pravno valjan.

I u slučaju kada se prodavatelj nalazi u inozemstvu, moguće je sklopiti ugovor „na daljinu“. Prodavatelj u tom slučaju treba ovjeriti svoj potpis na kupoprodajnom ugovor u državi u kojoj se nalazi, zajedno s pripadajućim pečatom koji se zove apostil (samo u slučajevima kada je apostil nužan – ovisno o državi u kojoj se ovjerava ugovor).

Više informacija o apostilu pronađite na: http://en.wikipedia.org/wiki/Apostille_Convention

Dokument se tada mora dostaviti preporučenom poštom u Hrvatsku, a službeni sudski prevoditelj mora ga prevesti na hrvatski jezik prije nego što se bude mogao koristiti kao pravni dokument zaključenja kupoprodaje.

16. Može li strana tvrtka kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Da. Strane tvrtke mogu kupiti bilo koju vrstu nekretnine u Hrvatskoj, osim poljoprivrednog zemljišta, šume ili nacionalnih spomenika.

Tvrtke iz zemalja EU mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i privatne osobe iz EU.

Tvrtke iz zemalja izvan EU smiju kupovati nekretnine kao i privatni građani izvan EU-a, tj. ako postoji sporazum o uzajamnosti (reciprocitetu) između Republike Hrvatske i dotične države. Više o ovome pročitajte u odgovoru pod brojem 4.

17. Koje usluge odvjetnici uključuju u svoju naknadu?

Usluge koje su uključene u odvjetničku naknadu:
- provjera vlasništva i pravnog statusa nekretnine
- provjera legalnosti projektne dokumentacije
- izrada predugovora o kupoprodaji nekretnina
- izrada glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina
- podnošenje zahtjeva za upis novih vlasnika u zemljišnje knjige,
- upravljanje i koordinacija cjelokupnog postupka kupnje i prijenosa novca
- bilo koje druge pravne usluge koje bi mogle biti potrebne tijekom postupka kupnje, a koje nisu od velikog opsega ili vrijednosti

18. Zašto bi Croatia Property Sales trebala biti vaša odabrana agencija?

- CPS je agencija specijalizirana za prodaju nekretnina međunarodnim klijentima
- CPS je licencirana agencija s velikim iskustvom u posredovanju u prometu nekretnina, te ujedno jedna od vodećih i najvećih agencija u državi
- svi naši agenti su iskusni i stručno osposobljeni savjetnici za kupnju i prodaju nekretnina,  koji su tijekom godina rada uspješno prodali na stotine nekretnina prvenstveno stranim kupcima
- svi naši agenti su hrvatski državljani koji uz hrvatski tečno govore engleski jezik, dok neki imaju i znanje dva ili više stranih jezika
- CPS agencija ima bogatu ponudu svih vrsta nekretnina.  U ponudi imamo ekskluzivne nekretnine, luksuzne vile, tradicionalne kamene kuće, građevinska i poljoprivredna zemljišta, visokokvalitetne moderne apartmane, kao i nekretnine prihvatljivijih cijena duž cijele obale i otoka od Dubrovnika do Zadra.
- prodavatelji i kupci nam se javljaju jer smo poznati po učinkovitoj i brzoj prodaji nekretnina
- brzo i efikasno odgovaramo na sve Vaše upite, bilo putem e-maila, telefona ili u osobnom kontaktu
- agencija je osnovana 2009.g., od kada počinje naš put prema cilju da budemo vodeća agencija u Dalmaciji i na dalmatinskim otocima. Glavni ured agencije je u Splitu, te uz njega imamo i dva lokalna ureda na otoku Braču i Hvaru
- na temelju dugogodišnjeg iskustva u ovom poslu rado ćemo Vas profesionalno savjetovati, te Vas voditi kroz sve faze postupka kupoprodaje nekretnine u Hrvatskoj.

19. Koji su dodatni troškovi kupnje nekretnine pored ugovorene kupoprodajne cijene?

- agencijska provizija od 3% + PDV = 3,75% (min. 3.000 € + PDV)
- odvjetnička naknada od 1% + PDV = 1,25% (min. 1.000 € + PDV) plus manje sudske pristojbe
- porez na promet nekretninama = 3% (jednokratno plaćanje)
- godišnji porez na kuće za odmor u iznosu od 5 do 15 kuna / po m2 nekretnine, a  koji se plaća jednom godišnje

20. Koji su stalni troškovi održavanja nekretnine?

Godišnji porez na kuće za odmor u iznosu od 5 do 15 kuna po m2 nekretnine (ovisno o mjestu). Uz to postoji i mjesečna komunalna naknada čija visina ovisi o lokalnoj općini, kao i uobičajene režije koje se plaćaju prema potrošnji (voda, struja, itd.).

Primjer približnih mjesečnih iznosa za nekretninu od oko 100 m2:
- Struja ------------------------------------------------------------ 50 € do 100 €
- Voda ------------------------------------------------------------- 20 € do 50 €
- Odvoz komunalnog otpada i ostale lokalne usluge -- 15 €
- Internet i TV ---------------------------------------------------- 30 €
- Godišnji porez na nekretninu ------------------------------ max. 2 € / po m2 (tj.  max. 200 € godišnje)

21. Koji su troškovi osnivanja tvrtke, porezi i ostali tekući troškovi održavanja tvrtke?

Strani državljani mogu kupiti poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj samo osnivanjem društva s ograničenom odgovornošću (doo). Otvaranje tvrtke u Hrvatskoj nosi neke dodatne i tekuće troškove.

- Minimalni osnivački kapital iznosi 20.000 HRK (približno 2.700 EUR) koji se može koristiti za potrebe tvrtke odmah nakon osnivanja.
- Javnobilježničke naknade za osnivanje iznose oko 600 - 800 EUR.
- Čak i "neaktivna" tvrtka mora imati knjigovođu. Naknade za te usluge variraju od 100 Eura mjesečno za neaktivne tvrtke, do 300 Eura mjesečno za tvrtke koje stvarno posluju tj. obavljaju neku djelatnost.
- Postoje i manje mjesečne/tromjesečne naknade koje se trebaju platiti državi.
- Mjesečna naknada banke za održavanje bankovnog računa iznose oko 15 EUR.
- Porez na dobit za poduzeća s godišnjim prihodima do visine od 7.500.000 kuna iznosi 12%.
- Porez na dobit za poduzeća s godišnjim prihodima iznad 7.500.000 kuna iznosi 18%.
- Porez na podizanje/isplatu ostvarene  dobiti iznosi 12%.

CPS partnerski odvjetnici će kupcu pomoći tj. odraditi postupak osnivanja tvrtke u sklopu njihove uobičajene odvjetničke  naknade za postupak kupnje (1% + PDV). Ako su vam potrebne dodatne informacije na temu osnivanja i poslovanja tvrtke, možemo vam preporučiti i relevantne porezne i knjigovodstvene stručnjake u Splitu.

Više o postupku osnivanja tvrtke na http://www.hitro.hr/

22. Je li kupac automatski dobiva trajnu boravišnu dozvolu ako kupi nekretninu u Hrvatskoj?

Ne. Kupnja nekretnine u Hrvatskoj ne znači automatski stjecanje boravišne dozvole za strane državljane.

Ovdje možete pronaći više informacija o boravišnim dozvolama za strane državljane: https://mup.gov.hr/stranci-333/333

23. Kako možemo biti sigurni da nekretnina ima čisto vlasništvo i svu ostalu potrebnu dokumentaciju?

Vaš odabrani odvjetnik će izvršiti dodatnu detaljnu provjeru svih dokumenata vezanih za nekretninu koja je predmet kupoprodaje, kako bi bili sigurni da je nekretnina koju kupujete potpuno legalna i spremna za kupnju.

24. Mogu li strani državljani iznajmljivati svoju nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Da, i strani državljani mogu legalno iznajmljivati svoje nekretnine u Hrvatskoj, uz uvjet da su prethodno ishodili potrebnu dozvolu za iznajmljivanje koja se naziva i “kategorizacija”. Dozvola za iznajmljivanje nije prenosiva, tako da ćete nakon kupnje nekretnine morati zatražiti i ishoditi dozvolu na svoje ime. Državljani iz zemalja EU mogu iznajmljivati nekretnine na svoje ime pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani.

Državljani SAD-a i državljani drugih zemalja izvan EU-a ne mogu ishoditi kategorizaciju na svoje ime. Oni imaju 3 opcije kako mogu legalno iznajmljivati svoju nekretninu u RH:

1) Državljani zemalja izvan EU se mogu odlučiti kupiti nekretninu na svoju (novoosnovanu) hrvatsku tvrtku, registriranu za obavljanje turističke djelatnosti. Kategorizaciju bi onda ishodila hrvatska tvrtka, te bi tvrtka bila obvezna platiti sve potrebne poreze i ostala davanja povezana s obavljenjem turističke djelatnosti.
2) Mogu odlučiti kupiti nekretninu na svoje ime, te potom osnovati tvrtku preko koje bi legalno iznajmljivali svoju nekretninu – na jednaki način kao i pod točkom 1)
3) Nakon kupnje nekretnine (bilo da će kupac biti privatna ili pravna osoba), vlasnik nekretnine može sklopiti ugovor o najmu s hrvatskom turističkom agencijom. Turistička agencija bi u tom slučaju ishodila kategorizaciju za predmetnu nekretninu na svoje ime, te bi se najam nekretnine obavljao preko dotične turističke agencije.

25. Može li se kupoprodajna cijena nekretnine isplatiti u EUR-ima ili drugoj stranoj valuti?

Iako su cijene nekretina u RH uglavnom naznačene u EUR-ima, plaćanje kupoprodajne cijene nekretnine se mora izvršiti u hrvatskoj nacionalnoj valuti - Kuni (HRK). Kupac plaća iznos dogovoren u EUR-ima, pretvoren u HRK po srednjem tečaju na dan zaključenja ugovora.

Obveza plaćanja kupoprodajne cijene u HRK odnosi se na fizičke i pravne osobe, iako postoji nekoliko iznimaka kada se kupoprodajna cijena nekretnine može isplatiti u EUR-ima. Da biste saznali više o ovome, kontaktirajte naš ured.

Hrvatska se pridružila europskom tečajnom mehanizmu (ERM-2) 10.srpnja 2020. godine, a uvođenje EUR-a je planirano u 2025. godini.

26. Što je porez na dohodak od turističkog iznajmljivanja nekretnine?

Ovo je porez na dohodak od turističkog najma. Ovisi o državljanstvu vlasnika nekretnine, kao i o tome je li je osoba registrirana u sustavu PDV-a u svojoj zemlji. Za više detalja kontaktirajte nas ured.