Croatia property Sales logo

Často kladené otázky

Domovská stránka Často kladené otázky
1. Co je to OIB?

OIB je osobní identifikační číslo vydávané všem, kteří vstupují do chorvatského finančního systému. To zahrnuje otevření bankovního účtu nebo založení společnosti, stejně jako nákup nemovitosti v Chorvatsku. OIB vydává místní daňová správa. Právník kupujícího před prodejem požádá o vystavení OIB.

Více si o tom můžete přečíst zde: http://www.porezna-uprava.hr/en/Pages/PIN.aspx

2. Co je to daň z převodu nemovitostí?

Daň z převodu nemovitosti při koupi je 3% (od 1.1.2019). Základem daně je tržní hodnota nemovitosti v době vzniku daňové povinnosti. Zaplacení daně z převodu nemovitostí je povinností kupujícího a je uhrazeno při ukončení procesu koupě a prodeje, tedy při vydání nebo odeslání Rozhodnutí o zaplacení daně ze strany finančního úřadu kupujícímu. Samotné vybírání této daně může někdy trvat i několik měsíců, ale v žádném případě to nemá vliv na realizaci vlastnictví nového kupujícího.

3. Platí se vždy daň z převodu nemovitosti?

Jsou případy, kdy kupující tuto daň neplatí. Jde o případy, kdy nemovitost prodává firma, která je v systému DPH. Společnost pak musí vystavit fakturu prokazující, že DPH je zahrnuta v ceně nemovitosti, v takovém případě nedochází ke dvojímu zdanění. To je většinou případ bytů a domů v novostavbě.

4. Mohou cizí občané kupovat a vlastnit nemovitosti v Chorvatsku?

Všichni cizinci ze zemí EU mohou bez omezení kupovat a vlastnit nemovitosti v Chorvatsku za předpokladu, že se nemovitost nachází v zóně výstavby.

Státní příslušníci třetích zemí (mimo EU) mohou nakupovat nemovitosti za stejných podmínek jako občané EU, avšak s předchozím souhlasem Ministerstva spravedlnosti s kupní smlouvou, pokud má jejich domovská země uzavřenou smlouvu o reciprocitě mezi Chorvatskou republikou a příslušným státem. Nejnovější seznam zemí, se kterými Chorvatská republika uzavřela dohodu o reciprocitě, naleznete zde:

https://mpu.gov.hr/stjecanje-prava-vlasnistva-stranih-osoba/informacije-o-uzajamnosti-u-stjecanju-prava-vlasnistva-nekretnina-izmedju-republike-hrvatske-i-drzava-izvan-europske-unije-te-svicarske-konfederacije/6186

Cizí státní příslušníci (EU a třetí země) nesmí jako fyzické osoby nakupovat zemědělskou půdu v Chorvatské republice. Takové pozemky mohou zahraniční občané koupit pouze v případě, že si v Chorvatsku založí společnost, tedy společnost s ručením omezeným (s.r.o.). Chorvatská společnost pak může bez omezení získávat (nebo kupovat) pozemky mimo zónu výstavby.

Přečtěte si zde, jak založit společnost v Chorvatské republice: http://www.hitro.hr/Default.aspx?sec=43.

5. Platí se při prodeji nemovitosti v Chorvatsku daň z kapitálových výnosů?

V Chorvatské republice se v zásadě platí daň z kapitálových výnosů a vypočítává se v případech, kdy je nemovitost prodána do dvou let ode dne jejího nabytí. Základem pro výpočet daně z příjmu je rozdíl mezi prodejní a kupní cenou nemovitosti a daň se počítá sazbou 20%.

Pokud je nemovitost prodána po uplynutí dvou let od data nabytí, daň z kapitálových výnosů se neplatí. Rovněž v případě, kdy vlastník trvale pobývá (má nahlášené bydliště) v předmětné nemovitosti, se daň z kapitálových výnosů nebude uplatňovat ani v případě prodeje nemovitosti před uplynutím lhůty 2 let.

Dále se daň z kapitálových výnosů vypočítává v případech, kdy prodávající během pěti let zcizí (nebo prodá) tři a více nemovitostí.

Upozorňujeme, že pro společnosti prodávající nemovitosti platí jiná daňová pravidla.

Kontaktujte nás pro více informací a my vás spojíme s příslušnými daňovými a účetními odborníky.

6. Musím si při koupi nemovitosti v Chorvatsku najmout právníka?

Ano, je to velmi důležitá položka v procesu nákupu a prodeje. Advokát by měl být nezávislý a měl by mít zkušenosti jakým způsobem jednat s katastrem a také nezbytné zkušenosti s prováděním koupě a prodeje. Je nezbytné, aby se vám jako zákazníkovi dostalo nezávislého a správného právního poradenství a aby vaše zájmy byly řádně zastoupeny.

Zákazníci musí mít při nákupu plnou a nezávislou právní ochranu. Můžete si vybrat advokáta, kterého chcete, a pokud chcete, můžeme vám doporučit několik kvalitních a zkušených právníků.
 

7. Existují v Chorvatsku speciální vázané účty ('escrow' účty)?

Ano, advokáti, notáři a banky používají účty pro zvláštní účely – tzv. „escrow“ nebo svěřenecké účty. V případě potřeby lze platby provádět na „escrow“ účet advokáta.

Úkolem „escrow“ účtu je ochrana.

V případě, že kupujete nemovitost, je „escrow“ účet jistotou, dokud prodávající nesplní všechny povinnosti stanovené v kupní smlouvě. Pokud jste prodávající, tehdy se nemovitost, kterou prodáváte, nestane majetkem někoho jiného, dokud nedostanete platbu uvedenou v kupní smlouvě. Díky 'escrow' účtu jste chráněni v jakékoli roli, ve které se nacházíte. Pro více informací o tomto problému nás neváhejte kontaktovat.
 

8. Můžeme okamžitě převzít svůj majetek v Chorvatsku?

Kupující může vstoupit do držení nemovitosti, jakmile budou splněny následující podmínky:

1. Konečná kupní smlouva podepsaná kupujícím a prodávajícím (podpis ověřený notářem).
2. Kupní cena zaplacená v plné výši.
3. Prodávající podepsal potvrzení o přijetí peněz, tzv. „Clausulu Intabulandi“.

Smluvní strany si samozřejmě mohou smluvně dohodnout jiné podmínky nabytí držení nemovitosti.

9. Je možné koupit nemovitost v Chorvatské republice prostřednictvím úvěru?

Je to možné, ale je to možnost, kterou cizí občané (nerezidenti) jako kupující nemovitosti v Chorvatsku využívají jen zřídka. V Chorvatské republice v současné době nabízí možnost úvěrů na nákup nemovitosti nerezidentům pouze jedna banka s extrémně vysokým úrokem, což je obvykle důvodem, proč se kupující nerezidenti často nerozhodují pro nákup nemovitostí prostřednictvím úvěru v Chorvatské republice. Rezidentní v mnohem větším počtu využívají službu bankovních úvěrů při nákupu nemovitostí v Chorvatské republice.

10. Je snadné převést režijní účty za energie na mé jméno?

Ano, toto je postup, který se provádí poté, co se stanete vlastníkem nemovitosti. Naši agenti vám v tomto procesu pomohou. Prodávající je povinen uhradit veškeré závazky a platby všech režijních nákladů až do dne podpisu konečné kupní smlouvy.

11. Jaká je roční daň z nemovitosti v Chorvatsku?

V Chorvatsku podléhají všechny „prázdninové nemovitosti“ roční dani z nemovitosti. Výše daně je předepsána orgánem místní samosprávy a může se pohybovat od 0,60 do 5 euro/m2 za rok v závislosti na oblasti, kde se nemovitost nachází. Roční daň z nemovitých věcí se vztahuje pouze na nemovitosti využívané jako rekreační objekty. Pokud má vlastník nemovitosti v této nemovitosti hlášené bydliště, pak bude vlastník nemovitosti od placení této daně osvobozen.

Více o tomto: https://www.porezna-uprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/porez_kuce_za_odmor.aspx

12. Je nyní ten správný čas investovat na chorvatském realitním trhu?

Odpověď na tuto otázku je ano. Ať už si chcete koupit nemovitost, která se vám bude líbit na pobřeží Jaderského moře, nebo chcete vstoupit do podnikání s turistickým pronájmem, Chorvatsko je pro vás ideální destinací.

13. Jaká je sazba DPH v Chorvatsku?

Současná sazba DPH v Chorvatsku je 25%.

14. Co dělají notáři?

Úlohou notáře v procesu koupě je ověřit, že všechny dokumenty zahrnuté v transakci s nemovitostmi jsou platné a legální, čímž se transakce stává právně platnou. Notář musí potvrdit podpis prodávajícího na konečné kupní smlouvě. Bez notářského ověření podpisu prodávajícího není smlouva právně platná. Podpis kupujícího na konečné smlouvě nemusí být notářsky ověřen.

15. Je možné uzavřít smlouvu o prodeji nemovitosti v nepřítomnosti, tedy mimo Chorvatsko?

Ano. Kupní smlouvu lze uzavřít ze zahraničí.

Notáři jsou povinni ověřovat podpis prodávajícího na kupní smlouvě, ale není zákonná povinnost ověřovat podpis kupujícího nemovitosti. Kupující je pouze povinen podepsat kupní smlouvu sám a poté ji může zaslat doporučeně do Chorvatska (právníku zastupujícímu kupujícího nebo naší agentuře). Poté, co podepsaná kupní smlouva dorazí do Chorvatska, zajistíme, aby tu smlouvu ověřil prodávající u notáře, čím se smlouva stává plně právně platnou.

I v případě, kdy je prodávající v zahraničí, je možné uzavřít smlouvu "na dálku". V tomto případě by měl prodávající ověřit svůj podpis na kupní smlouvě v zemi, kde se nachází, spolu s odpovídajícím razítkem zvaným apostila (pouze v případech, kdy je apostila nezbytná - v závislosti na zemi, kde je smlouva ověřena) .

Více informací o apostile naleznete na: http://en.wikipedia.org/wiki/Apostille_Convention 

Dokument pak musí být doručen doporučeně do Chorvatska a úřední soudní překladatel jej musí přeložit do chorvatštiny, než bude moci být použit jako právní dokument o uzavření prodeje.
 

16. Může zahraniční společnost koupit nemovitost v Chorvatsku?

Ano. Zahraniční společnosti mohou v Chorvatsku koupit jakýkoli typ nemovitostí, kromě zemědělské půdy, lesů nebo národních památek.
Společnosti ze zemí EU mohou nakupovat nemovitosti v Chorvatsku za stejných podmínek jako soukromé osoby z EU.

Společnosti ze zemí mimo EU mohou nakupovat nemovitosti jako i soukromé osoby mimo EU, tj. pokud mezi Chorvatskou republikou a danou zemí existuje dohoda o reciprocitě.

Více se o tom dočtete v odpovědi pod číslem 4.

17. Jaké služby zahrnují advokáti do své odměny?

Služby zahrnuté v ceně advokáta:
- ověření vlastnictví a právního stavu nemovitostí
- kontrola zákonnosti projektové dokumentace
- příprava předsmlouvy (Smlouvy o smlouvě budoucí) o koupi a prodeji nemovitosti
- příprava hlavní smlouvy o prodeji nemovitosti
- podávání žádostí o zápis nových vlastníků do katastru nemovitostí,
- řízení a koordinace celého procesu nákupu a převodu peněz
- jakékoli další právní služby, které mohou být vyžadovány během procesu nákupu a které nemají velký rozsah nebo hodnotu

18. Proč by Croatia Property Sales měla být Vaší agenturou?

- CPS je agentura specializující se na prodej nemovitostí mezinárodním klientům
- CPS je licencovaná agentura s bohatými zkušenostmi v realitním zprostředkování a také jedna z předních a největších agentur v zemi
- všichni naši makléři jsou zkušení a odborně vyškolení poradci pro nákup a prodej nemovitostí, kteří v průběhu let úspěšně prodali stovky nemovitostí především zahraničním zájemcům
- všichni naši agenti jsou chorvatští občané, kteří kromě chorvatštiny mluví plynně anglicky, někteří mají znalost dvou nebo více cizích jazyků
- Agentura CPS má bohatou nabídku všech typů nemovitostí. Nabízíme exkluzivní nemovitosti, luxusní vily, tradiční kamenné domy, stavební a zemědělskou půdu, vysoce kvalitní moderní apartmány, ale i nemovitosti za příznivější ceny podél celého pobřeží a ostrovů od Dubrovníku po Zadar
- prodávající a kupující nás kontaktují, protože jsme známí efektivním a rychlým prodejem nemovitostí
- rychle a efektivně reagujeme na všechny vaše dotazy, ať už e-mailem, telefonicky nebo při osobním kontaktu
- Agentura byla založena v roce 2009, kdy začala naše cesta k cíli být vedoucí agenturou v Dalmácii a na dalmatských ostrovech. Hlavní kancelář agentury je ve Splitu a dvě místní kanceláře máme na ostrovech Brač a Hvar
- na základě dlouholetých zkušeností v tomto oboru Vám rádi odborně poradíme a provedeme Vás všemi fázemi procesu koupě a prodeje nemovitosti v Chorvatsku

19. Jaké jsou další náklady na koupi nemovitosti nad rámec sjednané kupní ceny?

- agenturní provize ve výši 3 % + DPH = 3,75 % (min. 3 000 € + DPH)
- odměna advokáta 1 % + DPH = 1,25 % (min. 1 000 € + DPH) plus menší soudní poplatky
- daň z převodu nemovitosti = 3 % (jednorázová platba)
- roční daň z rekreačních objektů ve výši 0,60 až 5 euro/m2 nemovitosti, která se platí jednou ročně

20. Jaké jsou fixní náklady na údržbu nemovitosti?

Roční daň z rekreačních objektů ve výši 0,60 až 5 euro za m2 nemovitosti (podle místa). Kromě toho se platí měsíční poplatek za energie, jehož výše závisí na místní obci, a také obvyklé poplatky, které se platí podle spotřeby (voda, elektřina atd.).

Příklad přibližných měsíčních částek za nemovitost cca 100 m2:
- Elektřina ------------------------------------------------------- 50 € do 100 €
- Voda ------------------------------------------------------------ 20 € do 50 €
- Odvoz komunálního odpadu a místní služby -------- 15 €
- Internet a TV ------------------------------------------------- 30 €

21. Jaké jsou náklady na založení společnosti, daně a další běžné náklady na údržbu společnosti?

Zahraniční občané mohou nakupovat zemědělskou půdu v Chorvatsku pouze založením společnosti s ručením omezeným (d.o.o.). Otevření společnosti v Chorvatsku s sebou nese určité dodatečné a provozní náklady.

- Minimální počáteční kapitál je 2 655 EUR, který lze použít pro potřeby společnosti ihned po založení.
- Notářské poplatky za založení se pohybují kolem 600 - 800 EUR.
- I „neaktivní“ společnost musí mít účetní. Poplatky za tyto služby se pohybují od 100 eur měsíčně u neaktivních společností po 300 eur měsíčně u společností, které skutečně fungují, tedy vykonávají činnost.
- Existují také menší měsíční/čtvrtletní poplatky, které se platí státu.
- Měsíční poplatek banky za vedení bankovního účtu se pohybuje kolem 15 EUR.
- Daň z příjmu pro společnosti s ročními výnosy do 995.421 EUR je 10 %.
- Daň z příjmu pro společnosti s ročními výnosy nad 995.421 EUR je 18 %.
- Daň z výběru/výplaty realizovaného zisku je 10 %.

CPS má partnerské advokáty, kteří budou kupujícímu asistovat, nebo zcela vykonají proces založení společnosti v rámci obvyklého poplatku za právního zástupce v procese koupi (1 % + DPH).

Pokud potřebujete další informace o založení a fungování společnosti, můžeme vám také doporučit příslušné daňové a účetní odborníky ve Splitu.

Více o procesu zakládání společnosti na http://www.hitro.hr/

22. Získá kupující automaticky povolení k trvalému pobytu, pokud koupí nemovitost v Chorvatsku?

Ne. Koupě nemovitosti v Chorvatsku automaticky neznamená získání povolení k pobytu pro cizí občany.

Více informací o povoleních k pobytu pro cizince naleznete zde: https://mup.gov.hr/stranci-333/333

23. Jak si můžeme být jisti, že nemovitost má čisté vlastnictví a veškerou další potřebnou dokumentaci?

Vámi vybraný advokát provede dodatečnou podrobnou kontrolu všech dokladů týkajících se nemovitosti, která je předmětem prodeje, aby se ujistil, že kupovaná nemovitost je zcela legální a připravená ke koupi.

24. Mohou cizí občané pronajímat své nemovitosti v Chorvatské republice?

Ano, i zahraniční občané mohou v Chorvatsku legálně pronajímat své nemovitosti, pokud předtím získali potřebné povolení k pronájmu, kterému se také říká „kategorizace“. Povolení k pronájmu je nepřenosné, takže po zakoupení nemovitosti budete muset požádat a získat povolení na své jméno. Občané ze zemí EU mohou pronajímat nemovitosti na své jméno za stejných podmínek jako chorvatští občané.

Občané USA a zemí mimo EU nemohou získat kategorizaci na vlastní jméno. Mají 3 možnosti, jak mohou legálně pronajímat svůj majetek v Chorvatské republice:

1) Občané zemí mimo EU se mohou rozhodnout koupit nemovitost pro svou (nově založenou) chorvatskou společnost registrovanou k provozování turistických aktivit. Kategorizaci by pak získala chorvatská společnost a ta by byla povinna platit všechny potřebné daně a další výhody související s výkonem turistických aktivit.
2) Mohou se rozhodnout, že si koupí nemovitost na své jméno, a poté si založí společnost, jejímž prostřednictvím by svou nemovitost legálně pronajímali - stejně jako v bodě 1)
3) Majitel nemovitosti může po koupi nemovitosti (ať už bude kupujícím soukromá nebo právnická osoba) uzavřít nájemní smlouvu s chorvatskou cestovní kanceláří. V takovém případě by cestovní kancelář získala kategorizaci předmětné nemovitosti na své jméno a nemovitost by pronajímala prostřednictvím příslušné cestovní kanceláře.

25. Lze kupní cenu nemovitosti zaplatit v EUR nebo jiné cizí měně?

Chorvatská kuna se připojila k ERM-2 10. července 2020 a Chorvatsko zavedlo euro v roce 2023, 1. ledna.

Všechny platby musí být provedeny v chorvatské národní měně euro.

26. Jaká je daň z příjmu z turistického pronájmu nemovitosti?

Jedná se o daň z příjmu z pronájmu turistů. Záleží na státním občanství vlastníka nemovitosti a také na tom, zda je osoba registrována v systému DPH ve své zemi. Pro více informací kontaktujte naši kancelář.