Croatia Property Sales Logo

Oft gestellte Fragen

Home Oft gestellte Fragen
1. Was bedeutet die kroatische PIN?

Die  PIN (kroatisch OIB) ist eine persönliche Identifikationsnummer die Jedem der in das kroatische Finanzsystem tritt, vergeben wird. Dies bezieht sich auf Eröffnung von Bankkonten oder gar Gründungen von Gesellschaften, wie auch den Erwerb von Immobilien in Kroatien. Diese PIN vergibt die lokale Steuerverwaltung. Der Rechtsanwalt des Käufers beantragt diese PIN für den Käufer vor Abschluss des Immobilienkaufs.

Mehr über die PIN finden Sie hier: http://www.porezna-uprava.hr/en/Pages/PIN.aspx

2. Was ist die Grunderwerbssteuer?

In Kroatien beträgt die Grunderwerbssteuer bei Immobiliengeschäften 3% (seit dem 1.1.2019). Die Steuergrundlage hierfür ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerverbindlichkeit. Der Käufer ist verpflichtet die Grunderwerbssteuer zu bezahlen und diese Steuer ist nach Abschluss des Immobiliengeschäftes fällig, genauer wenn das zuständige Steueramt dem Käufer einen Bescheid über diese Steuer zustellt. Die Einholung dieses Steuer kann manchmal auch einige Monate dauern, doch sie beeinflusst auf  keine Art und Weise die Eigentumsrechte des neuen Käufers.

3. Fällt die Grunderwerbssteuer bei jedem Immobiliengeschäft an?

In manchen, bestimmten Fällen bezahlt der Käufer diese Grunderwerbssteuer nicht. Dies sind Fälle wenn die Immobilie von einem Unternehmen verkauft wird, das sich im MWST – System befindet. Hier muss dieses Unternehmen eine Rechnung ausstellen aus der klar hervorgeht, dass die MWST im Preis der Immobilie enthalten ist und bei solchen Fällen entfällt eine Doppelbesteuerung. Dies ist üblicherweise der Fall bei Häusern und Ferienwohnungen im Neubau.

4. Können ausländische Staatsangehörige Immobilien in Kroatien erwerben und besitzen?

Alle ausländischen Staatsangehörigen aus einem der EU Staaten können ohne Einschränkungen in Kroatien Immobilien erwerben und besitzen, unter der Voraussetzung, dass sich diese Immobilien in einer Bauzone befinden.

Staatsangehörige aus dritten Ländern (außerhalb der EU) erwerben Immobilien in Kroatien unter denselben Bedingungen wie auch EU Bürger, doch muss für den Immobilienkauf zuerst eine Einwilligung auf den Kaufvertrag vom Justizministerium der Republik Kroatien eingeholt werden. Dies kann nur unter der Voraussetzung erfolgen, dass ihr Heimatstaat einen Gegenseitigkeitsvertrag (Reziprozitätsvertrag) mit Kroatien unterzeichnet hat. Die Liste mit dem neuesten Stand der Staaten mit denen die Republik Kroatien Gegenseitigkeitsverträge abgeschlossen hat finden Sie hier:

https://mpu.gov.hr/stjecanje-prava-vlasnistva-stranih-osoba/informacije-o-uzajamnosti-u-stjecanju-prava-vlasnistva-nekretnina-izmedju-republike-hrvatske-i-drzava-izvan-europske-unije-te-svicarske-konfederacije/6186

Ausländische Staatsbürger (EU und dritte Länder) sind nicht berechtigt landwirtschaftliches Land in Kroatien als natürliche Personen  zu erwerben. Solche Grundstücke können ausländische Staatsbürger in Kroatien nur nach Gründung einer Gesellschaft, genauer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) erwerben. Das so gegründete, kroatische Unternehmen, kann dann ohne jegliche Einschränkungen auch Grundstücke erwerben  die sich außerhalb von Bauzonen befinden.

Hier finden Sie Informationen über die Gründung einer Gesellschaft in Kroatien:  http://www.hitro.hr/Default.aspx?sec=43 .

5. Gibt es eine „Immobiliengewinnsteuer“ beim Verkauf von Immobilien in Kroatien?

Im Grundsatz besteht in Kroatien eine Steuer auf Immobiliengewinn, die anfällt, falls eine Immobilie in einer Frist von zwei Jahren nach ihrem Kauf wieder verkauft wird. Die Grundlage zur Berechnung dieser Steuer ist die Differenz zwischen dem Einkaufs - und Verkaufswert der Immobilie und die Steuer wird nach einem Satz von 24% berechnet.

Falls die Immobilie nach Ablauf der Frist von zwei Jahren nachdem sie erworben wurde verkauft wird, wird keine Immobiliengewinnsteuer erhoben. Auch in Fällen in denen sich der Eigentümer ständig (mit angemeldetem Aufenthaltsort) in der gegenständlichen Immobilie aufhält, fällt keine Immobiliengewinnsteuer an, auch wenn die Immobilie vor Ablauf der Frist von zwei Jahren wieder verkauft wird.

Die Immobiliengewinnsteuer wird auch in Fällen erhoben, wenn der Verkäufer drei oder mehr Immobilien in einer Frist von fünf Jahren verkauft.

Hier ist zu bemerken, dass bei Unternehmen die Immobiliengeschäfte tätigen die Steuervorschriften anders sind.

Für mehr Informationen über diese Besteuerung können Sie Kontakt zu uns aufnehmen und wir verbinden Sie mit relevanten Steuer- und Finanzberatern.

6. Muss ich einen Rechtsanwalt beim Immobilienkauf in Kroatien engagieren?

Ja, dies ist ein wichtiger Punkt in jedem Immobiliengeschäft. Der Rechtsanwalt sollte unabhängig sein und Erfahrung in Grundbuchsachen, wie auch in der Führung von Immobiliengeschäften besitzen. Natürlich ist es auch für Sie als Käufer wichtig unabhängige und korrekte rechtliche Beratung zu erhalten um den Schutz Ihrer Interessen sicherzustellen.

Käufer müssen einen unabhängigen und vollständigen Rechtsschutz beim Erwerb von Immobilien bekommen. Sie wählen Ihren Rechtsanwalt selbst und falls gewünscht, können wir Ihnen einige gute und erfahrene Rechtsanwälte empfehlen.

7. Bestehen in Kroatien geschützte Konten besonderer Widmung („Escrow Konten – Treuhandkonten“)?

Ja, Rechtsanwälte und öffentliche Notare benutzen diese Escrow oder Treuhandkonten als Anderkonten und wenn der Käufer dies wünscht, können Zahlungen über dieses Treuhandkonto des Rechtsanwaltes abgewickelt werden.

Die Rolle dieses Treuhandkontos ist der Schutz des Käufers.

Beim Kauf einer Immobilie gibt das Treuhandkonto dem Käufer die Sicherheit des Immobilienkaufs, bis zum Zeitpunkt an dem der Verkäufer alle seine Vertragspflichten erfüllt. Bei Verkäufern kann die Immobilie die verkauft wird kein Eigentum dritter Personen werden, bis Ihnen der Kaufpreis aus dem Vertrag ausgezahlt wird. Dank dem Treuhandkonto sind Sie geschützt, egal in welcher Rolle Sie sich befinden, als Käufer oder Verkäufer. Bei mehr Fragen nehmen Sie bitte Kontakt zu uns auf.

8. Kann man seine erworbene Immobilie in Kroatien sofort in Besitz nehmen?

Ein Käufer übernimmt die von ihm erworbene Immobilie in seinen Besitz nach Erfüllung folgender Voraussetzungen:

1. Endgültiger Kaufvertrag unterzeichnet vom Käufer und Verkäufer (mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung).
2. Kaufpreis zum Ganzen bezahlt.
3. Der Verkäufer hat die Bestätigung über Eingang des gesamten Kaufpreises (sog. Eintragungsbewilligung – „Clausula Intabulandi“) unterzeichnet.

Natürlich können die Vertragsparteien auch andere Bedingungen für den Übergang der Immobilie in Besitz des Käufers verhandeln. 
 

9. Kann man Immobilien auch über einen Bankkredit in Kroatien erwerben?

Natürlich ist dies eine Möglichkeit, doch ausländische Staatsangehörige (Nichtresidenten) wenden diese Option eher selten als Immobilienkäufer in Kroatien an. Derzeit bietet nur eine Bank in Kroatien ausländischen Staatsangehörigen (Nichtresidenten) Kredite zum Erwerb von Immobilien an und dies auch zu sehr hohen Zinsen, was  die meisten Käufer von dieser Option abschreckt. Residente Käufer nutzen die Option des Immobilienkaufs mit einem Bankkredit viel öfter.

10. Ist es einfach die Nebenkostenrechnungen einer Immobilie auf den eigenen Namen zu übertragen?

Ja, dies ist ein Verfahren das abgewickelt wird, nachdem Sie eingetragener Eigentümer der Immobilie sind. Unsere Mitarbeiter unterstützen Sie in diesem Prozess. Der Verkäufer ist verpflichtet alle Verbindlichkeiten und Nebenkosten für die Immobilie bis zum Datum der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrages zu begleichen und dies dem Käufer nachzuweisen.

11. Wie hoch ist die jährliche Immobiliensteuer in Kroatien?

In Kroatien sind alle „Ferienimmobilien“ Gegenstand der jährlichen Immobiliensteuer. Diese Steuer schreibt die lokale Selbstverwaltung vor und der Betrag bewegt sich zwischen 5,00  - 15 HRK/m2, abhängig davon an welchem Standort sich die Immobilie befindet. Diese jährliche Immobiliensteuer wird nur auf Ferienimmobilien angewandt. Falls der Immobilieneigentümer seinen Aufenthalt in der Immobilie gemeldet hat, wird er von der Zahlung dieser Steuer befreit.

Mehr über die Immobiliensteuer finden Sie hier:  https://www.porezna-uprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/porez_kuce_za_odmor.aspx

12. Ist jetzt die richtige Zeit der Investition in den kroatischen Immobilienmarkt?

Die Antwort auf diese Frage lautet „Ja“. Egal ob Sie eine Immobilie erwerben die Sie selbst an der wunderschönen Adria genießen möchten oder gar eine Immobilie zur touristischen Vermietung erwerben möchten, Kroatien ist ein idealer Standort hierfür.

13. Wie hoch ist die Mehrwertsteuer in Kroatien?

Der derzeitige Satz der MWST in Kroatien beträgt 25%.

14. Was ist die Rolle der öffentlichen Notare?

Die Rolle des Notars in der Abwicklung eines Immobiliengeschäftes ist die Prüfung der Gültigkeit und Legalität aller Urkunden in einem Immobiliengeschäft, was am Ende das Gesamtgeschäft legal macht. Der Notar beurkundet die Unterschrift des Verkäufers auf dem endgültigen Immobilienkaufvertrag. Ohne eine notarielle Beurkundung der Unterschrift des Verkäufers ist der Kaufvertrag rechtlich nicht gültig. Die Unterschrift des Käufers unter dem Kaufvertrag muss nicht notariell beurkundet werden.

15. Kann man einen Immobilienkaufvertrag auch in Abwesenheit des Käufers, also außerhalb Kroatiens abschließen?

Ja. Einen Immobilienkaufvertrag kann man auch aus dem Ausland abschließen.

Notare sind verpflichtet die Unterschrift des Verkäufers unter dem Immobilienkaufvertrag zu beglaubigen, doch schreibt das Gesetz diese Pflicht nicht für die Unterschrift des Käufers vor. Der Käufer muss nur eigenhändig den Kaufvertrag unterzeichnen und diesen dann per Eilpost nach Kroatien senden (an den vom Käufer engagierten Rechtsanwalt oder unser Maklerbüro). Nach Eingang des Kaufvertrages in Kroatien stellen wir sicher, dass der Verkäufer den Vertrag vor einem Notar unterzeichnet der seine Unterschrift beurkundet, wonach der Vertrag abgeschlossen und rechtskräftig ist.

Auch in Fällen wenn sich der Verkäufer im Ausland befindet, kann ein Kaufvertrag abgeschlossen werden. In diesem Fall beglaubigt der Verkäufer seine Unterschrift unter dem Vertrag bei einem Notar im Staat seines Wohnsitzes und versieht ihn mit einem Apostille Stempel (in Fällen wenn dieser Apostille Stempel gefordert wird – abhängig vom Staat in dem der Vertrag beglaubigt wird).

Mehr Informationen über Apostille Stempel finden Sie hier: http://en.wikipedia.org/wiki/Apostille_Convention

Die so beglaubigte Urkunde wird dann per Eilpost nach Kroatien gesandt, offiziell von einem Gerichtsdolmetscher in die kroatische Sprache übersetzt, bevor der Kaufvertrag als rechtliches Dokument eines abgeschlossenen Immobiliengeschäftes benutzt werden kann.

16. Kann ein ausländisches Unternehmen eine Immobilie in Kroatien erwerben?

Ja. Ausländische Unternehmen können alle Arten von Immobilien in Kroatien erwerben, außer landwirtschaftliche Grundstücke, Wald oder nationale Denkmäler.

Unternehmen aus der EU können Immobilien in Kroatien unter gleichen Bedingungen wie auch natürliche Personen aus der EU erwerben.

Unternehmen außerhalb der EU erwerben Immobilien in Kroatien unter gleichen Bedingungen wie auch Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU, d.h. falls ein Gegenseitigkeitsabkommen zwischen Kroatien und diesem Staat abgeschlossen wurde.

Mehr über dieses Thema finden Sie unter Punkt 4 oben.

17. Welche Dienstleistungen des Rechtsanwaltes sind in deren Honorar enthalten?

Dienstleistungen die im Honorar des Rechtsanwaltes enthalten sind: 
- Prüfung des Eigentumsrechtes und des rechtlichen Status der Immobilie 
- Prüfung der Legalität der Projektplanungsunterlagen
- Erstellung des Immobilienkaufvorvertrages
- Erstellung des endgültigen Immobilienkaufvertrages
- Einreichung des Antrages zur Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch
- Verwaltung und Koordination der Abwicklung des gesamten Immobiliengeschäftes und der Überweisung des Kaufpreises
- alle anderen rechtlichen Dienstleistungen die nötig im Verfahren des Immobilienkaufs sind, doch nicht von wesentlichem Umfang oder Wert sind.
 

18. Warum ist die Croatia Property Sales der richtige Makler für Sie?

- die CPS ist ein Maklerbüro das sich spezialisiert hat im Verkauf von Immobilien an ausländische Käufer
- die CPS ist ein  lizenziertes Maklerbüro mit langjähriger Erfahrung in der Vermittlung in Immobiliengeschäften, gleichzeitig auch eines der führenden und größten Maklerbüros in Kroatien
- alle unsere Makler sind erfahrene und ausgebildete Berater und Vermittler in Immobiliengeschäften, die über die Jahre erfolgreich hunderte von Immobilien, primär an ausländische Käufer verkauft haben
- alle unsere Makler sind kroatische Staatsbürger, die neben kroatisch auch fließend Englisch sprechen, wobei einige von ihnen sogar zwei oder mehrere Fremdsprachen beherrschen
- die CPS hat ein umfangreiches Angebot aller Arten von Immobilien. In unserem Angebot finden Sie exklusive Immobilien, Luxusvillen, traditionelle Steinhäuser, Bau- und landwirtschaftliche Grundstücke, hochwertige und moderne Apartments, aber auch Immobilien zu erschwinglichen Preisen entlang der Adriaküste und den Inseln, von Dubrovnik bis Zadar
- Verkäufer und Käufer melden sich bei uns weil wir bekannt sind wegen unserem effizienten und schnellen Verkauf von Immobilien
- wir werden alle Ihre Anfragen sofort beantworten, egal ob per Email, Telefon oder in einem persönlichen Kontakt
- unser Maklerbüro wurde 2009 gegründet und entwickelte sich zum führenden Maklerbüro in Dalmatien und den dalmatinischen Inseln. Unser Sitz ist in der Split und wir haben zwei lokale Büros auf den Inseln Brac und Hvar
- aufgrund unserer langjährigen Erfahrungen in Immobiliengeschäften beraten wir Sie gerne auf professioneller Ebene und leiten Sie durch alle Phasen des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in Kroatien.
 

19. Welche Zusatzkosten kann ich beim Immobilienkauf neben dem vertraglichen Kaufpreis erwarten?

- Maklerprovision von  3% + MWST = 3,75% (Min. 3.000 € + MWST)
- Rechtsanwaltshonorar von  1% + MWST = 1,25% (Min. 1.000 € + MWST) zusätzlich geringe Gerichtsgebühren
- Grunderwerbssteuer = 3% (einmalige Zahlung)
- bei Ferienimmobilien, jährliche Immobiliensteuer von 5,00 – 15,00 HRK/m2 der Immobilie, zahlbar einmal im Jahr
 

20. Wie hoch sind die durchschnittlichen Haltungskosten von Immobilien in Kroatien?

Bei Ferienhäusern fällt die jährliche Immobiliensteuer von 5,00 – 15,00 HRK/m2 der Immobilie an (abhängig von Ort zu Ort). 
Dazu kommt die monatliche Kommunalgebühr die von jeder einzelnen Gemeinde festgelegt wird und die üblichen Nebenkosten die nach Verbrauch zu zahlen sind (Wasser, Strom, usw.).

Ein Beispiel der monatlichen Ausgaben für eine Immobilie von ca. 100m2:
- Strom ---------------------------------------------------------- 50 € bis 100 €
- Wasser -------------------------------------------------------- 20 € bis 50 €
- Kommunaldienstleistungen und Müllentsorgung --- 15 €
- Internet und TV ---------------------------------------------  30 €
- Jährliche Immobiliensteuer ------------------------------  Max. 2 € /  m2 (Max. 200 € jährlich)

21. Wie hoch sind die Kosten der Gründung einer Gesellschaft, Steuern und andere laufenden Kosten der Gesellschaft?

Ausländische Staatsbürger können landwirtschaftliche Grundstücke nur über eine gegründete Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) in Kroatien erwerben. Die Gründung einer Gesellschaft in Kroatien trägt auch bestimmte laufenden Kosten mit sich. 

- Minimales Stammkapital zur Gründung beträgt  20.000 HRK (ca. 2.700 EURO), das sofort nach Gründung für den Bedarf der Gesellschaft in Anspruch genommen werden kann.
- Notarielle Firmengründungsgebühr von ca. 600 - 800 EURO.
- Auch eine „ruhende- inaktive“ Gesellschaft muss einen Steuerberater besitzen. Diese Dienstleistungen kosten um die 100,00 EURO monatlich bei nicht aktiven Unternehmen und bis zu ca. 300,00 EURO monatlich bei Unternehmen die Geschäfte tätigen.
- Ebenso bestehen geringere monatliche/quartale Abgaben die dem Staat zu leisten sind.
- Die monatliche Bankengebühr für die Kontoverwaltung beträgt ca.15,00 EURO.
- Gewinnsteuer bei Gesellschaften mit jährlichem Einkommen bis zu 7.500.000 HRK beträgt 12%.
- Gewinnsteuer bei Gesellschaften mit jährlichem Einkommen von über 7.500.000 HRK beträgt 18%.
- Steuern auf Auszahlung von erzieltem Gewinn beträgt 12%.

Die Partneranwälte der CPS helfen dem Käufer – führen für den Käufer das Verfahren der Firmengründung im Rahmen ihres üblichen Anwaltshonorars für das Immobiliengeschäft durch (1% + MWST).
Falls Sie zusätzliche Informationen bezüglich der Gründung und Geschäftsabwicklung für Gesellschaften benötigen, empfehlen wir Ihnen auch professionelle Steuer - und Finanzführungsexperten in Split.

Mehr über Gründungen von Gesellschaften in Kroatien finden Sie auf http://www.hitro.hr/
 

22. Bekommt der Käufer automatisch eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis beim Kauf von Immobilien in Kroatien?

Nein. Der Erwerb von Immobilien bedeutet nicht gleichzeitig auch ein Aufenthaltsrecht für ausländische Staatsangehörige in Kroatien.

Hier finden Sie mehr Informationen über Aufenthaltsgenehmigungen für ausländische Staatsbürger in Kroatien: https://mup.gov.hr/aliens-281621/stay-and-work/permanent-stay/281682 

23. Wie kann man sicherstellen, dass eine Immobilie sauberes Eigentumsrecht und alle nötigen Dokumente besitzt?

Ihr Rechtsanwalt wird für Sie eine gründliche Prüfung aller Unterlagen und Einträge für die Immobilie die Sie zu kaufen beabsichtigen durchführen, damit Sie sicher sind, dass die Immobilie vollkommen legal und bereit zum Kauf ist.

24. Können ausländische Staatsbürger ihre Immobilien in Kroatien vermieten?

Ja, auch ausländische Staatsbürger können ihre Immobilien in Kroatien legal vermieten, doch nur unter der Voraussetzung dass sie zuvor eine Genehmigung zur Vermietung eingeholt haben die hier „Kategorisierungsbesched“ genannt wird. Der Kategorisierungsbescheid kann nicht übertragen werden, was bedeutet dass im Falle dass die Immobilie schon einen Kategorisierungsbescheid besitzt, Sie nach dem Kauf einen neuen, auf Ihren Namen einholen müssen. Staatsbürger der EU Länder können Immobilien in ihrem Namen und unter gleichen Bedingungen wie kroatische Staatsbürger vermieten. 

Staatsangehörige der USA und anderer Länder außerhalb der EU können den Kategorisierungsbescheid nicht auf ihren Namen einholen. Für diese Staatsbürger stehen 3 Optionen zur Verfügung um legal ihre Immobilien in Kroatien zu vermieten:

1) Staatsbürger aus Nicht- EU Ländern können beschließen die Immobilie im Namen ihrer Gesellschaft (neugegründet) in Kroatien zu erwerben, die unter anderem auch für touristische Vermietung registriert wird. Die Kategorisierung der Immobilie holt dann diese kroatische Gesellschaft ein und die Gesellschaft ist auch verantwortlich für die Zahlung aller anfallenden Steuern und anderer Abgaben in Verbindung mit touristischer Immobilienvermietung. 
2) Man kann beschließen die Immobilie auf den eigenen Namen zu kaufen und erst danach eine Gesellschaft zu gründen, über die dann die Immobilie legal vermietet wird – so wie oben in Punkt 1).
3) Nach Immobilienkauf (egal ob der Käufer eine natürliche oder rechtliche Person sein wird) kann der Eigentümer der Immobilie mit einem kroatischen Reisebüro einen Mietvertrag abschließen. In diesem Fall holt dieses Reisebüro den Kategorisierungsbescheid auf den eigenen Namen ein und die Vermietung wird über dieses Reisebüro abgewickelt. 
 

25. Kann der Kaufpreis der Immobilie in EURO oder einer anderen Währung ausgezahlt werden?

Obwohl die Immobilienpreise in Kroatien meist in Euro ausgewiesen werden, muss die Zahlung des Kaufpreises in der kroatischen Währung – Kuna (HRK) erfolgen. Der Käufer bezahlt den Kaufpreis der in EURO verhandelt wurde in HRK, im Gegenwert nach mittlerem Wechselkurs am Vertragsdatum.

Diese Pflicht zur Zahlung in einheimischer Währung bezieht sich auf natürliche, wie auch rechtliche Personen, obwohl es einige Ausnahmen gibt, bei denen die Zahlung auch in EURO stattfinden kann. Um mehr hierüber zu erfahren, wenden Sie sich bitte an unser Maklerbüro.

Kroatien hat sich dem europäischen Wechselkursmechanismus (ERM-2) am 10. Juli 2020 angeschlossen und plant den EURO als Währung im Jahre 2025 einzuführen.

26. Was bedeutet die Einkommenssteuer bei der touristischen Vermietung der Immobilie?

Dies ist eine Steuer die auf das Einkommen aus der touristischen Vermietung der Immobilie erhoben wird. Diese Steuer hängt von der Staatsangehörigkeit des Immobilieneigentümers ab, wie auch ob die Person im MWST – System des eigenen Landes angemeldet ist oder nicht. Für mehr Informationen wenden Sie sich bitte an unser Maklerbüro.